Immobilienmakler

291676_photo_jpg_xs_clipdealer.de_.jpg

Geschäftsmann der die Hand reicht
Immobilienmakler

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 des Geldwäschegesetzes (GwG) zählen Immobilienmakler zu den „Verpflichteten“ des Gesetzes. Immobilienmakler im Sinne des Geldwäschegesetzes ist, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt (§ 1 Abs. 11 GwG).

Als Verpflichtete haben sie die Vorschriften des GwG zu beachten und sich so davor zu schützen, von Kriminellen zur Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung missbraucht zu werden. Sie müssen über ein wirksames Risikomanagement - bestehend aus der Risikoanalyse und den sich daraus ableitenden internen Sicherungsmaßnahmen einschließlich gruppenweiter Verfahren verfügen (§ 4 Abs. 4 GwG) und allgemeinen Sorgfaltspflichten erfüllen (§ 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG), wenn einer der folgenden Sachverhalte vorliegt:

  • bei der Vermittlung von Kaufverträgen,
  • bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Nettokaltmiete/ -pacht in Höhe von mindestens 10.000 €.

Verantwortlich für das Risikomanagement ist ein zu benennendes Mitglied der Leitungsebene. Dieses Mitglied muss die Risikoanalyse und die internen Sicherungsmaßnahmen genehmigen (§ 4 Abs. 3 GwG).
Geldwäscher und Terroristen wollen anonym bleiben. Aus diesem Grund sind die Kundensorgfaltspflichten in Abschnitt 3 (§§ 10 ff) des Geldwäschegesetzes von zentraler Bedeutung. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Identifizierung (§ 11 GwG).
Bei der Vermittlung von Kaufverträgen sind die Vertragsparteien des Kaufgegenstandes, gegebenenfalls für diesen auftretende Personen und ein möglicher Weise hinter dem Vertragspartner stehender wirtschaftlich Berechtigter zu identifizieren, sobald der Vertragspartner des Maklers ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind.
Sind für beide Vertragspartner des Kaufgegenstandes Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG tätig, so muss jeder Verpflichtete nur die Vertragsparteien identifizieren, für die er handelt. (§ 11 Abs. 2 GwG).
Bei der Vermittlung von Miet-/Pachtverträgen von mindestens 10.000 € ist der Vertragspartner ggf. für diesen auftretende Personen und wirtschaftlich Berechtigte vor Begründung des Maklervertrages zu identifizieren (§ 11 Abs. 1 GwG), nicht jedoch beide Vertragsparteien des Miet-/Pachtvertrages.

Die allgemeinen Sorgfaltspflichten müssen sie bei allen neuen Kunden erfüllen. Bei bereits bestehenden Geschäftsbeziehungen müssen sie die allgemeinen Sorgfaltspflichten gemäß § 10 Abs. 3a GwG risikobasiert ausführen.

Außerdem müssen Sie nach § 10 Abs. 3 Nr. 2 – 4 GwG in folgenden Fällen die allgemeinen Sorgfaltspflichten erfüllen:

  • Wenn außerhalb einer bestehenden Geschäftsbeziehung eine Transaktion ab 15.000 € durchgeführt wird, auch wenn dieser Betrag durch künstliche Stückelung erreicht wird.
  • Wenn Sie den Verdacht haben oder wissen, dass beim Kauf einer Immobilie Geld aus einer Straftat „gewaschen“ werden soll oder wenn die Vermögenswerte im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung stehen – auch wenn noch kein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages geäußert wird. Die Abgabe einer Geldwäscheverdachtsmeldung ist in derartigen Fällen verpflichtend.
  • Bei Zweifeln, ob die aufgrund des Geldwäschegesetzes erhobenen Angaben zur Identität des Vertragspartners, einer für diesen auftretenden Person oder Identität des wirtschaftlich Berechtigten zutreffend sind.

Bei Begründung einer neuen Geschäftsbeziehung mit transparenzpflichtigen Vereinigungen (§ 20 GwG) und Rechtsgestaltungen (§ 21 GwG) müssen sie einen Nachweis der Registrierung im Transparenzregister oder einen Auszug der über das Transparenzregister zugänglichen Daten einholen (§ 11 Abs. 5 GwG). Sie müssen diese Daten außerdem mit den Ihnen zur Verfügung stehenden Angaben und Erkenntnissen abgleichen und bei Nichtübereinstimmung eine Meldung an die registerführende Stelle machen (§ 23 a GwG).

Die im Rahmen der Kundensorgfaltspflichten erhobenen Angaben und eingeholten Informationen sind aufzuzeichnen und fünf Jahre aufzubewahren, soweit nicht andere gesetzliche Bestimmungen über Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten eine längere Frist vorsehen. Die Aufzeichnungen und sonstigen Belege sind jedoch spätestens nach Ablauf von 10 Jahren zu vernichten Diese Frist beginnt am Ende des Kalenderjahres, in dem die Geschäftsbeziehung beendet wurde (§ 8 GwG).

Sie müssen auch aufzeichnen, welche Maßnahmen Sie zur Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten getroffen haben. Bei sog. „fiktiven wirtschaftlichen Berechtigten“ haben sie auch die getroffenen Maßnahmen zur Überprüfung der Identität nach § 11 Abs. 5 S. 5 GwG sowie etwaige Schwierigkeiten, die während des Überprüfungsvorgangs aufgetreten sind, aufzuzeichnen.

Neben dem Risikomanagement und den Kundensorgfaltspflichten obliegt Ihnen auch noch die Verdachtsmeldepflicht (§ 43 Abs. 1 GwG). Sie müssen unabhängig von der Höhe der Transaktion und ob es sich um ein Bargeldgeschäft handelt oder nicht, immer dann eine Verdachtsmeldung abgeben, wenn Tatsachen vorliegen, die darauf hindeuten, dass es sich bei den konkreten Vermögenswerten um solche aus einer einschlägigen Straftat (bspw. Drogenhandel, Steuerhinterziehung) handelt oder dass die Vermögenswerte im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung stehen.

Außerdem müssen Sie jeden Sachverhalt, der im Verhältnis zu vergleichbaren Fällen als zweifelhaft oder ungewöhnlich anzusehen ist, untersuchen, um das Risiko der jeweiligen Geschäftsbeziehung oder Transaktionen überwachen, einschätzen und gegebenenfalls das Vorliegen einer Pflicht zur Verdachtsmeldung prüfen zu können. Hier finden sie Beispiele für Verdachtsmomente.

Die Abgabe einer Geldwäscheverdachtsmeldung erfolgt bei der der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU). Voraussetzung für die Abgabe einer Verdachtsmeldung ist die einmalige Registrierung bei goAML. Die Registrierung ist unabhängig von der Abgabe einer Verdachtsmeldung möglich.

Nach ihrer Registrierung erhalten Sie außerdem Zugang zu branchenbezogenen Typologiepapieren, die von der FIU beim Zollkriminalamt veröffentlicht werden.

Hessen-Suche